NIBUD hypotheek en woonlasten informatie hoofdstuk2

Hoofdstuk 2 - De hypotheek nu (Vervolg op NIBUD hypotheek en woonlasten zie minder-zorgen.nl)

Een van de eerste vragen die mensen stellen als ze een huis willen gaan kopen, is welk bedrag zij kunnen lenen. Niet bepaald onbelangrijk natuurlijk, want het antwoord op deze vraag bepaalt in welke prijsklasse u het nieuwe huis kunt gaan zoeken. In dit hoofdstuk kunt u lezen:

Op welke manier hypotheekadviseurs tot een verantwoord hypotheekbedrag komen;
Aan welke (financiele) voorwaarden u moet voldoen om in aanmerking te komen voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie;
Hoe u de hypotheeklasten kunt inpassen in uw totale budget.

Een verantwoord hypotheekbedrag

Wanneer u naar een hypotheekadviseur stapt om te gaan praten over de hoogte van een hypotheek, zal deze kijken naar de volgende gegevens:

Wat is uw inkomen?
Hoe hoog is de rente op dit moment?
Wat is de waarde van de woning waarvoor u de hypotheek wilt afsluiten?

Uw inkomen

Als eerste houden de geldverstrekkers rekening met uw inkomen. Geldverstrekkers gaan meestal uit van de zogenaamde woonquote. Dit is het maximale deel van uw inkomen dat u kunt gebruiken voor de hypotheeklasten. Naast financieringslasten heeft u immers nog andere uitgaven. Wanneer u de hypotheek laat vaststellen op de maximale woonquote, heeft u overigens relatief hoge hypotheeklasten. Het is daarom zinvol na te gaan wat uw andere uitgaven zijn en welk deel van uw inkomen deze in beslag nemen. Zie ook onder het kopje 'Rekening houden met andere uitgaven'.

De rentestand

Voor de totale hypotheeklasten heeft u een bepaald deel van uw inkomen beschikbaar. De hypotheeklasten bestaan voor een groot deel uit rente. Als de rente hoog is, kunt u daarom een minder hoge lening afsluiten. Is de rente lager, dan kunt u vaak een hoger bedrag lenen. De rente kan voor verschillende rentevaste perioden worden vastgezet. Daarna kunt u te maken krijgen met een hogere rente en dus met hogere hypotheeklasten. Zie ook het kopje 'Stijging van de rente' in hoofdstuk 4.

De waarde van de woning

De woning waarvoor u de hypotheek afsluit, is het onderpand van de lening. Wanneer u de hypotheeklasten niet meer kunt betalen, verkoopt de geldverstrekker in het uiterste geval uw huis. De waarde van de woning is daarom zeer belangrijk voor de geldverstrekker. Daarom vragen veel geldverstrekkers een taxatie van uw nieuwe woning voordat u een hypotheek kunt afsluiten.

Normen van de Nationale Hypotheek Garantie

Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie is de geldverstrekker er zeker van dat het totale hypotheekbedrag terugbetaald wordt. Als u de hypotheeklasten niet meer kunt betalen, kan de geldverstrekker in het uiterste geval uw huis verkopen. Dit is een gedwongen verkoop. Het is mogelijk dat uw huis bij gedwongen verkoop minder opbrengt dan het bedrag dat u heeft geleend. De stichting die de Nationale Hypotheek Garantie uitvoert, staat ervoor garant dat de gehele schuld wordt afbetaald aan de geldverstrekker. U heeft daardoor geen schuld meer bij de geldverstrekker, maar bij de eerdergenoemde stichting. Deze stichting spreekt met u een betalingsregeling af om deze schuld terug te betalen. Voor bijzondere omstandigheden zoals onvrijwillige werkloosheid, gelden er speciale aflossings- of kwijtscheldingsregelingen.
Meestal kunt u de gehele koopsom inclusief alle bijkomende kosten onder Nationale Hypotheek Garantie financieren. Verder krijgt u een ander rentetarief, dat maximaal 0,5% onder het gewone tarief kan liggen. Nationale Hypotheek Garantie kunt u aanvragen bij het afsluiten van uw hypotheek. Om in aanmerking te komen voor deze regeling moet u voldoen aan bepaalde voorwaarden. Zo mogen de totale kosten niet hoger zijn dan 200.000,- (2002). Dit bedrag is de koopprijs van de woning vermeerderd met de bijkomende aankoop- en financieringskosten van maximaal 8% bij nieuwbouw en maximaal 12% bij bestaande bouw. Verder mogen de hypotheeklasten niet hoger zijn dan een bepaald percentage van uw inkomen. Welk percentage dat is, hangt af van de hoogte van uw inkomen en de rente. Als u een hypotheek afsluit volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie, kunt u er vanuit gaan dat u een verantwoorde hypothecaire geldlening hebt afgesloten. U houdt in normale situaties voldoende budget over voor uw andere uitgaven.
De normen van de Nationale Hypotheek Garantie worden ieder jaar opnieuw vastgesteld, op basis van gegevens van het NIBUD.

Koopsubsidie

Door de Wet bevordering eigen woningbezit (BEW) komt een eigen huis voor meer mensen binnen het financiele bereik. De wet houdt in dat mensen met een laag inkomen subsidie kunnen krijgen voor een koophuis. De subsidie is onder andere afhankelijk van het inkomen en de hoogte van de hypotheeklasten. De regeling lijkt in bepaalde opzichten op de huursubsidiewet. De nieuwe wet gaat bijvoorbeeld uit van de inkomens- en vermogensgrenzen die gelden voor de huursubsidie. Bij uw hypotheekadviseur kunt u informeren naar de verdere voorwaarden voor deze subsidiemogelijkheid.

Voor uitgebreide informatie over de koopsubsidie zie de kop in het linker menu.

Rekening houden met andere uitgaven

Hypotheeklasten moeten in het budget passen. Dat betekent dat de maximale hoogte van de hypotheek afhankelijk is van het bedrag dat u nodig heeft voor de overige uitgaven. Het bedrag dat 'overblijft' van het inkomen, is beschikbaar voor de hypotheek. De uitgaven verschillen uiteraard van huishouden tot huishouden. Een gezin met kinderen is waarschijnlijk een flink bedrag kwijt aan kinderopvang of schoolkosten. Een echtpaar zonder kinderen besteedt wellicht weer meer aan vakantie en etentjes buiten de deur. Om de hypotheeklasten te kunnen inbouwen in uw budget, is het van belang dat u een goed inzicht heeft in uw persoonlijke financiele situatie. Dat gaat het best door een begroting te maken.
Een begroting is een overzicht van uw inkomsten en uitgaven. Met behulp van een dergelijk overzicht kunt u zien welk deel van uw inkomen beschikbaar is voor de hypotheeklasten. Aan het slot van deze paragraaf vindt u een rekenschema waarmee u zo'n begroting kunt maken.
Een begroting maakt u voor een bepaalde periode, meestal voor een maand. Maar uw inkomsten en uitgaven zijn niet iedere maand hetzelfde. Een begroting van een willekeurige maand geeft dus geen betrouwbaar beeld van uw financiele situatie. Beter is het uit te gaan van een gemiddelde maandbegroting. Hierin zijn alle inkomsten en uitgaven omgerekend naar een bedrag per maand.
De eerste stap bij het maken van een begroting is het verzamelen van gegevens over uw inkomsten en uitgaven. Welke inkomstenbronnen heeft u? Welke betalingen doet u? Inkomstenbronnen zijn bijvoorbeeld uw netto loon, vakantietoeslag, kinderbijslag en alimentatie. De uitgaven verdeelt het NIBUD in drie groepen:

de vaste lasten keren met een bepaalde regelmaat terug, bijvoorbeeld eens per maand of eens per jaar. Meestal heeft u er een contract of iets dergelijks voor afgesloten. Voorbeelden zijn de huur of hypotheek, gas en licht, telefoon, verzekeringen e.d.;
de reserveringsuitgaven zijn grote uitgaven waarvoor u regelmatig een bedrag opzij moet leggen. Op het moment dat u zo'n grote uitgave moet doen, heeft u er tenminste het geld voor. Reserveringsuitgaven zijn bijvoorbeeld uitgaven aan kleding en schoenen, het onderhoud van huis en tuin, reparaties of vervanging van apparaten zoals de koelkast en de televisie, nieuwe meubels en vakantie;
ten derde zijn er de huishoudelijke uitgaven. Daaronder vallen de uitgaven voor voeding, schoonmaakartikelen, toiletartikelen, enz.

	Nu	Straks
Inkomsten:
Netto inkomsten (loon/uitkering vakantietoeslag, kinderbijslag, tegemoetkoming studiekosten, alimentatie)
Uitgaven:
Vaste lasten
Netto hypotheeklasten* (of huur)
Gas, water, elektriciteit
Heffingen van gemeente en waterschap
Telefoon
Verzekeringen
School en studiekosten
Contributies en abonnementen
Kabelabonnement
Vervoerskosten
Afbetalingen
Reserveringsuitgaven:
Kleding
Inventaris, onderhoud huis en tuin
Extra ziektekosten
Recreatie
Huishoudelijke uitgaven:
(voeding, roken, persoonlijke verzorging)
Totaal:

* De netto hypotheeklasten zijn de hypotheeklasten waarin het belastingvoordeel al is verwerkt. Zie hoofdstuk 3.

Hoe gebruikt u het schema? In het bovenstaande rekenschema staan verschillende inkomsten- en uitgavenposten. Het is niet gezegd dat u al deze inkomsten- en uitgavenposten ook heeft, maar u kunt deze opsomming wel gebruiken als geheugensteuntje bij het maken van uw eigen lijst.
Met het schema kunt u een vergelijking maken tussen de uitgaven die u nu heeft en de uitgaven in de nieuwe situatie. Verhuizen naar een andere woning heeft immers meestal veranderingen in de uitgaven tot gevolg. Een aantal uitgaven zal ongeveer gelijk blijven. Zo gaat u niet opeens meer boodschappen doen of meer kleding aanschaffen omdat u gaat verhuizen. Een aantal andere uitgaven kan wel veranderen door de verhuizing. Om een groter huis te verwarmen, is meer energie nodig en dus is de energierekening hoger. Maar wie dichterbij zijn werk gaat wonen, heeft daarentegen weer lagere uitgaven aan woonwerkverkeer. Wanneer u verhuist naar een andere gemeente, veranderen ook de gemeentelijke heffingen. De tarieven hiervoor verschillen immers per gemeente. Meer informatie hierover kunt u krijgen bij de gemeente. In het schema kunt u de uitgaven noteren waarvan u verwacht dat ze veranderen door de verhuizing. Op die manier krijgt u overzicht van de verschillen tussen de huidige en de toekomstige situatie.

Van een huurwoning naar een koopwoning

Wanneer u verhuist van een huurwoning naar een koopwoning, krijgt u te maken met een aantal extra uitgaven die u als huurder niet hebt. Denk hierbij aan bepaalde extra verzekeringen, het onderhoud van de woning en een aantal extra belastingen. Hieronder volgt een korte beschrijving van deze uitgaven.

Verzekeringen

Voor een koopwoning heeft u in ieder geval een opstalverzekering nodig. Deze verzekering dekt de risico's van brand en andere schade aan het huis. De hoogte van de verzekeringspremie is afhankelijk van de herbouwwaarde van de woning. Dit zijn de kosten die gemaakt moeten worden om de woning in de oorspronkelijke staat te brengen.
Een andere verzekering die huizenbezitters bijna altijd afsluiten, is de overlijdensrisicoverzekering. Stel dat u of uw partner zou komen te overlijden voordat de hypotheek is afgelost. Door de uitkering van de overlijdensrisicoverzekering wordt het huis (gedeeltelijk) afbetaald en kan de langstlevende partner in ieder geval in het huis blijven wonen. Bij bepaalde hypotheekvormen is het overlijdensrisico automatisch gedekt. Wel moet u dan nog beslissen of u de verzekering afsluit op 1 of op beide partners. Van belang bij deze afweging is, wie voor (het grootste gedeelte van) het gezinsinkomen zorgt.

Onderhoud huis en tuin

Als huurder bent u gewend dat de verhuurder de meeste onderhoudskosten betaalt. Verhuist u naar een koopwoning, dan komen deze kosten voor uw eigen rekening. Het bedrag dat u hiervoor moet reserveren, varieert nogal. De kosten zijn onder andere afhankelijk van het type woning, het bouwjaar, etc. U moet rekenen op een bedrag dat ligt tussen de € 70,- en € 225,- per maand. Een andere richtlijn voor de jaarlijkse onderhoudskosten van uw woning is uit te gaan van 1% van de waarde van de woning. Wanneer u een appartement heeft, betaalt u via de servicekosten aan de Vereniging van eigenaren een bijdrage voor onderhoud.

Eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait is geen directe uitgave, maar een bedrag waarover u belasting moet betalen. De Belastingdienst gaat ervan uit dat u een bepaald woongenot heeft van uw eigen woning. Dit woongenot wordt uitgedrukt in een bepaald bedrag, namelijk: het bedrag dat uw woning aan huur zou opbrengen na aftrek van onderhoudskosten en afschrijving. De hoogte van het eigenwoningforfait is afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning (wet Waardering Onroerende Zaken). Deze waarde wordt vastgesteld door de gemeente, in de meeste gemeenten eens per vier jaar. Van de WOZ-waarde neemt u een bepaald percentage, dat u als eigenwoningforfait optelt bij uw belastbaar inkomen. Stel dat de WOZ-waarde van de woning € 200.000,- bedraagt. In onderstaande tabel kunt u zien dat u 0,8% van € 200.000,- is € 1.600,- als eigenwoningforfait moet optellen bij het belastbaar inkomen.

Percentages eigenwoningforfait (per 1-1-2002)

WOZ-waarde		Eigenwoning Forfait
Meer dan	Maar niet meer dan
-	12.500,-	-
12.500,-	25.000,-	0,3%
25.000,-	50.000,-	0,45%
50.000,-	75.000,-	0,6%
75.000,-		0,8%*

* maximaal € 8.000,-

Op de internetsite van het ministerie van Financien vindt u de meest actuele percentages van het eigenwoningforfait. Het adres van de site is www.minfin.nl.

Heffingen aan de gemeente en aan het waterschap

Een van de heffingen die u jaarlijks aan de gemeente betaalt, is de onroerende-zaakbelasting (OZB). De OZB bestaat uit twee gedeelten: een eigenarendeel en een gebruikersdeel. Huurders betalen alleen het gebruikersdeel. Bij een eigen woning betaalt u zowel het eigenarendeel als het gebruikersdeel. Ook de hoogte van de onroerende-zaakbelasting is afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning. De gemeente stelt een tarief vast per € 2.268,- van de WOZ-waarde. De tarieven varieren sterk per gemeente: van € 1,50 tot € 9,- per € 2.268,- voor het eigenarendeel. Ook waterschappen kennen aparte heffingen voor bewoners van een koopwoning.

Eenmalige kosten

Wanneer u een huis koopt, krijgt u naast de aankoopsom van de woning ook te maken met een aantal eenmalige kosten. Deze komen neer op zo'n 10 tot 12% van de totale kosten van de aankoop van een woning. Bij een nieuwbouwwoning ligt dit percentage tussen 5 en 8%. De eenmalige kosten zijn onder te verdelen in de aankoopkosten en de financieringskosten. De financieringskosten kunt u aftrekken van de belasting; de aankoopkosten niet.

Aankoopkosten

Tot de aankoopkosten van de woning worden gerekend:

kosten die de makelaar aan u in rekening brengt voor de bemiddeling bij de aankoop van de woning;
de overdrachtsbelasting van 6% van de aankoopsom van de woning;
kosten die de notaris aan u in rekening brengt voor de eigendomsoverdracht van de woning (opmaken transportakte).

Makelaars hanteren voor de bemiddelingskosten geen vaste tarieven; u moet hierover zelf afspraken maken met de makelaar.
Notarissen hanteerden tot voor kort vaste tarieven voor hun activiteiten. De komende jaren krijgen notarissen meer vrijheid om hun eigen tarieven vast te stellen. Momenteel zijn zij nog gebonden aan een minimum- en een maximumtarief. Vraag een aantal notarissen vooraf naar de hoogte van hun tarieven.

Financieringskosten

Tot de financieringskosten van de woning worden gerekend:

afsluitprovisie;
kosten hypotheekakte;
aanvraagkosten Nationale Hypotheek Garantie;
taxatiekosten woning.

De financieringskosten worden hierna kort beschreven:

Afsluitprovisie

Voor het afsluiten van de hypotheek betaalt u de geldverstrekker doorgaans een bepaalde provisie. Meestal gaat het om 1,5% van het hypotheekbedrag. De afsluitprovisie is direct aftrekbaar tot maximaal 1,5% van het hypotheekbedrag (maximaal € 3.630,-). Een eventueel bedrag boven deze € 3.630,- is in latere jaren aftrekbaar, verdeeld over de looptijd van de lening.

Opmaak en inschrijving hypotheekakte

De gegevens van uw hypotheek moeten worden ingeschreven in de openbare registers van het kadaster. Hiervoor maakt de notaris een hypotheekakte op. De kosten hiervan zijn onder andere afhankelijk van het hypotheekbedrag. De kosten voor inschrijving in het kadaster bedragen maximaal € 81,70.

Aanvraagkosten Nationale Hypotheek Garantie

Nationale Hypotheek Garantie kunt u aanvragen bij uw geldverstrekker. De kosten bedragen 0,30% van het hypotheekbedrag (2002).

Taxatiekosten

Veel geldverstrekkers vragen een taxatie van uw nieuwe woning voordat u een hypotheek kunt afsluiten. Vaak is taxatie zelfs verplicht, bijvoorbeeld wanneer u een bestaande woning koopt of wanneer u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie wilt afsluiten. Meestal komen de taxatiekosten voor uw rekening. De kosten worden berekend over de getaxeerde waarde van de woning (meestal de vrije verkoopwaarde). Makelaars zijn vrij in het vaststellen van taxatietarieven. Informeer bij verschillende makelaars naar de hoogte van deze tarieven. Bijvoorbeeld via de site www.taxatietarieven.com of via het taxatie startportaal.

Belastingvoordeel per maand verrekend

De rente die u over de hypotheek betaalt, kunt u voor de inkomstenbelasting van uw inkomen aftrekken. Alleen die rente is aftrekbaar, die betaald wordt over hypotheken voor aankoop, onderhoud en verbetering van de eigen woning die als hoofdverblijf dient. In principe krijgt u het belastingvoordeel eenmaal per jaar uitbetaald door de Belastingdienst als u een aangifteformulier invult. Vaak gaat het om aanzienlijke bedragen. Het kan aantrekkelijk zijn om dit belastingvoordeel iedere maand te laten uitbetalen, in plaats van eens per jaar. Dat is mogelijk wanneer u bij de Belastingdienst een verzoek indient voor een 'voorlopige teruggaaf inkomstenbelasting / premies volksverzekeringen'. Een formulier hiervoor kunt u aanvragen bij de Belastingdienst. Het formulier is ook te downloaden vanaf de internetsite van de Belastingdienst. Meer informatie over de voorlopige teruggaaf is verkrijgbaar bij de (gratis) Belastingtelefoon: 0800-0543.

Hypotheekvormen

Er zijn zeer veel verschillende hypotheekvormen, met allemaal hun eigen specifieke kenmerken. Er zijn talloze combinaties mogelijk van de diverse basisvormen. Belangrijk is dat de hypotheek aansluit bij uw persoonlijke wensen en mogelijkheden. De basisvormen zijn (klik op een link voor meer details, gebruik de 'Terug' knop van uw browser om in dit hoofdstuk terug te komen):

Lineaire hypotheek

Bij de lineaire hypotheek lost u iedere maand een vast deel van de lening af. Tijdens de looptijd van de lening betaalt u daardoor steeds minder rente. De hypotheeklasten nemen daardoor af gedurende de looptijd van de hypotheek. Deze vorm is vooral interessant wanneer u een inkomensdaling verwacht.

Annuiteitenhypotheek

Ook bij deze hypotheekvorm lost u iedere maand een deel van de lening af. Dit is echter geen vast bedrag. Aan het begin van de looptijd lost u weinig af en betaalt u veel rente; aan het eind van de looptijd lost u meer af en betaalt u minder rente. De bruto hypotheeklasten zijn daardoor iedere maand gelijk. Aangezien u tijdens de looptijd steeds minder rente gaat betalen en dus minder belastingvoordeel geniet, stijgen de netto hypotheeklasten gedurende de looptijd van de hypotheek.

Levenhypotheek

Bij de levenhypotheek is het belastingvoordeel maximaal, omdat u de lening pas aan het einde van de looptijd in 1 keer helemaal of gedeeltelijk aflost. Via een kapitaalverzekering spaart u het hiervoor benodigde kapitaal -onder bepaalde voorwaarden- belastingvrij bijeen. Afhankelijk van de gekozen dekking, is het eindkapitaal geheel of gedeeltelijk gegarandeerd. In het laatste geval bestaat de mogelijkheid dat u de hypotheek niet in z'n geheel kunt aflossen.

Spaarhypotheek

Ook de spaarhypotheek is gekoppeld aan een kapitaalverzekering. Het belastingvoordeel is over de gehele looptijd maximaal omdat u de lening pas aan het einde van de looptijd in 1 keer helemaal aflost. Met een spaarhypotheek bent u er zeker van dat u aan het eind van de looptijd het geplande kapitaal heeft om deze hypotheek af te lossen.

Beleggingshypotheek

Ook hier is het belastingvoordeel maximaal. Beleggingshypotheken zijn er in twee varianten. U kunt beleggen via een levensverzekering of direct in aandelen / beleggingsfondsen.

Via levensverzekering: door betaling van premie - die wordt belegd in beleggingsfondsen - bouwt u aan het eindkapitaal.
Zonder verzekering: via maandelijkse of eenmalige inleg in beursgenoteerde (beleggings)fondsen bouwt u het eindkapitaal op.

Bij beide vormen bestaat het risico dat u door tegenvallend rendement de hypotheek niet in z'n geheel kunt aflossen.

Aflossingsvrije hypotheek

Bij deze hypotheekvorm lost u gedurende de looptijd de lening niet af; u betaalt alleen rente. U bouwt daardoor geen vermogen op. Vaak kunt u deze hypotheek alleen afsluiten in combinatie met een hypotheekvorm waarbij er wel wordt afgelost. Een andere mogelijkheid is dat u de woning gedeeltelijk met eigen geld financiert.

Naar Hoofdstuk 3.